专题：金融视角·聚焦2026年两会
来源：保契
两会观察
着力建设强大国内市场。坚持内需主导，统筹促消费和扩投资，拓展内需增长新空间，更好发挥我国超大规模市场优势。
突出做强国内大循环。在外部环境复杂严峻的情况下，必须坚持扩大内需这个战略基点。
2026年3月5日，第十四届全国人民代表大会第四次会议发布年度政府工作报告，部署2026年工作、明确“十五五”时期主要目标和任务，国内市场和国内大循环成为经济顶压前行期的解题主线之一。
作为平滑经济社会发展风险的专业行业，保险业承保和投资两端的价值当然不容忽视，但其中，险资投资更值得关注。
险资投资不同于其他资金的主要特性在于其刚性的久期匹配，即险资既不能仅专注短期高风险、高收益投资，又不能接受极低收益的超长期投资。
基于此，险资在股市等投资领域都有着严格的比例限制，同时，股权、非标等投资亦不会过度押注爆火行业，避免风险积聚。换言之，险资需在投资久期和收益范围内寻求平衡。
也正是基于险资的如是特性，以REITs为代表的新兴投资品类渐成近年来险资主力路径。
险资和REITs的双向奔赴
REITs，多层次不动产投资信托基金。
20世纪60年代诞生，2020年我国启动试点，并快速被市场认可。目前，我国REITs市场主要有公募和私募两类。
2020年4月国家发展改革委发布的《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（公募REITs）以及近年来的实践，基础设施REITs的底层资产已从最初的仓储物流、产业园、高速公路、生态环保类基础设施，拓展到保障性租赁住房、消费基础设施、能源基础设施、水利设施、市政设施、数据中心等诸多关涉国计民生的基础设施领域。
2021年首批9只公募REITs上市破冰，Wind数据显示，截至2025年7月，我国公募REITs市场已上市产品68只，发行规模1770亿元，总市值2045亿元。
如上领域的项目价值不言而喻，但公募REITs严苛的合规性、稳定盈利能力等要求，使得其规模扩张较为缓慢。
2023年9月，中国证券投资基金业协会发布《私募投资基金备案指引第2号——私募股权、创业投资基金》，私募REITs概念问世。2023年12月，首只持有型不动产证券化产品“华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功发行，标志着私募REITs正式进入资本市场。
私募REITs凭借其审批简单、不经交易所交易以及更精准的投资人、更简化的流程、更低的合规性要求、更快的落地周期等优势，快速成长为当下的主流，尽管其发行规模仅有公募的一半，但发展速度则远超公募，其中险资无疑是私募REITs的中流砥柱。据专业机构数据，保险资管已成为私募REITs基石投资人，持仓占比约45%。
险资和私募REITs，某种程度上更像是双向奔赴。过去数年间，央国企或地方城投平台，在大发展期都或多或少地持有了基础设施项目，在前期回归主业的要求下，尽管批量处置了部分项目，但仍有大量资产未处置。这一问题导致国央企及地方城投平台缺乏足够的资金投资再生产，或投资其他更亟需的国计民生项目。
私募REITs相较公募REITs更低的门槛，使得险资可更便捷地通过该产品类型介入其中。而快速落地的私募REITs在解决资产盘活问题的同时，亦因项目本身的国计民生属性，使得险资实打实地为畅通国内大循环提供了最底层的支撑，而这种良性的项目构建，亦在一定程度上提升了我国经济韧性。
公募加速破解资金退出难题
险资之于私募REITs并非一路畅通。
其中，最典型的障碍无疑是退出问题。私募REITs募集的资金都来源于合格投资者，这类投资者又是当下市场中的主力资金，但资本都是逐利的，高位套现的退出或者说有盈利的退出是基本要求。
虽然私募REITs项目持有人的劣后或回购以及新引进投资者等会作为退出的兜底条款，但从实际兑付角度，原项目持有人很多时候并不具备全额支付本金和收益（明股实债项下的利息）的能力，使得现在私募REITs的退出成为限制项目高效融资的一大难题。
对于险资而言，对REITs持续的信心是重中之重，这份信心某种程度上只能来源于项目最终走向公募REITs，一旦公募REITs发行成功，既可疏解已投项目的潜在风险，又可进一步增强投资信心。
当然，私募和公募的无缝衔接亦是监管层的着力点。即私募REITs运营一段时间，在项目的合规性和盈利能力都得到验证的情况下，则转为公募，险资等投资人可高效退出，确保收益的同时，亦可推动资金更多地流向实体经济。
理想很丰满，现实可能很骨感。一是公募REITs的发行需要过五关斩六将，地方发改委筛选项目，再推荐至国家发改委审批，之后才能去上交所或深交所审批，每一步都涉及严格的合规性和盈利能力及现金流的考验，一招不慎则全盘皆输；二是即便公募成功发行，亦存在不确定性，一如当年的新三板，红红火火之后却是市场的冷眼旁观，普通投资者不买账，资金亦无法退出。在“韭菜难骗”的当下，各个流程参与者的审慎阈值都在不断提升，这也正是为什么公募发展速度远不及私募的原因。
严控基础设施公募REITs发行当然是基于基础设施在国计民生中的特殊地位，但盘活资金、滴灌实体经济，促进内循环却需要实打实的资金，商业不动产便成为必然的选择。
2025年年末，中国证监会印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，自2025年12月31日起试点实施商业不动产公募REITs。
据媒体报道，自2026年1月29日首单申报启动，一个月内项目上报呈“井喷”态势。截至2月末，申报数量达14只，拟募资超417亿元，申报节奏与体量均刷新公募REITs细分领域阶段性纪录。
这一历史速度的背后，或许是资金急迫地想通过公募REITs退出的焦灼。高速增长期，商业不动产通常意味着稳定的现金流（租金），这种稳定但并不夸张的收益与险资的需求不谋而合，险资持仓渐丰。只是近年来，知名商超巨头不断退出市场的镜像或多或少地映射着当下商业不动产市场的生态，而相较基础设施，退出难的问题在商业不动产市场更为明显。
如前所述，基础设施类项目关涉国计民生，关涉经济韧性，而商业不动产则关乎国内市场畅通程度。优质资金的注入，盘活的不仅是可出表的资产，更是宏观战略微观落地的支撑；对于商业不动产而言，则是资金加持下商超升级后，对国内大循环、扩大内需的积极促进作用。
换言之，盘活基础设施及商业不动产对于落地政府工作报告中的做强国内大循环、着力建设强大国内市场、充分挖掘释放有效投资潜力、加紧培育壮大新动能等举旗定向之纲要意义不凡。
即便公募REITs短期难以加速扩容为私募REITs退出扫清障碍，以险资为代表的资金，亦应考虑如何在宏观叙事下发挥自身价值、优化投资路径，助推战略意图落地。这，不仅是可以继续尝试的战略机遇，更是险企险资政治性的体现。