禁止大型投资机构购买独栋住宅，在华盛顿达成了罕见的两党共识。不少住房维权人士将疫情后房价飙升归咎于华尔街机构大肆囤房。如今，随着特朗普总统发布行政令、参议院推进相关法案，这一禁令或将很快落地。但多位经济学家指出，该举措对平抑房价效果有限，反而可能减少独栋住宅租赁供给，让无力购房者的选择更少。
法案核心内容
上月，参议院以89 票赞成、10 票反对通过一项旨在提升住房可负担性的法案，众议院今年早些时候已通过版本更窄的同类法案。参议院版本由共和党参议员蒂姆・斯科特与民主党参议员伊丽莎白・沃伦联合推动，目标是刺激住房建设、降低房价。
法案核心条款：禁止持有 350 套及以上独栋住宅的大型机构投资者，再购入新的独栋住宅。
实际效果存疑：难降房价，或伤租客
1． 机构投资者占比极低，非房价主因
机构投资者仅持有美国极小部分独栋住宅存量：
“机构投资者只是方便的替罪羊，并未触及核心问题。” 租赁住房经济学家杰伊・帕森斯直言。
2． 房源或流向小房东，非首次购房者
Redfin 首席经济学家达里尔・费尔韦瑟指出：大型投资者抛售的房源，大概率会被小型投资者接手，而非首次购房者。
“首次购房者占比下滑，并非因为大型机构，而是因为买房实在太贵了。” 她补充道。
机构投资者如何影响房价？
美国政府问责局 2024 年报告称，金融危机后机构投资者或助推房价与租金上涨，但难以确凿证明。
区域差异明显，并非简单正相关
机构投资者购房集中度城市排名（Realtor.com数据）：
但房价涨幅与机构活跃度并不完全匹配：
多数住房经济学家认为，房价上涨主因是超低房贷利率、长期建房不足、首次购房者集中入市（房地美 2022 年 6 月报告）。该报告明确：“投资者并未列入房价上涨的核心驱动因素”。
大型机构已转为净卖家
机构投资者正主动撤离独栋住宅市场：
法案隐忧：挤压租客生存空间
反对该法案的经济学家帕森斯警告：
“租客也是人，他们和购房者有同样的需求 —— 办儿童生日派对、家庭聚餐、拥有后院。认为这些福利只属于房主，是非常倒退的观念。” 帕森斯说。
官方表态
参议院银行委员会发言人对 CNN 表示：
“参议院刚通过 30 年来最大规模住房供给法案，旨在增建住房、降低成本，让更多家庭而非巨头企业拥有住房。国会应让家庭更易首次购房，让掠夺性房东更难囤房抬价。”