3月30日，华润置地披露了2025年业绩，去年实现营业收入2814.4 亿元，同比增长 0.9%；股东应占净利润254.2亿元，与上年持平。是头部房企中极少数实现营收正增长的企业。
2025年房地产行业仍处在深度调整期，市场规模持续收缩，房企业绩普遍承压。不过，部分转型成功的房企已经开始了新的增长周期，华润置地无疑是最具有代表性的房企。
去年在稳住开发业务的同时，华润置地经营性不动产收租和轻资产管理收费业务高歌猛进，经常性业务核心净利润贡献占比已经达到51.8%，这意味着华润置地完成了从传统房地产开发商到城市投资开发运营商的战略转型。
目前，房地产行业已经进入新阶段，增长模式、评价体系、估值逻辑正在发生改变。在这一阶段，华润置地有可能是极少数领跑的房企。
财报亮点：开发业务逆势增长 经营性不动产和轻资产管理业务成“第二增长曲线”
在行业调整期，华润置地发布的这份年报透露出了诸多亮点。
2025年华润置地实现营业收入2814.4 亿元，创出历史新高，近五年复合增长率达到了7.3%。营收持续逆势增长背后，反映了开发业务的稳健增长。
根据中指研究院发布的数据，2024年以来，受到交付项目减少等因素影响，百强房企营业收入已经连续下滑两年。而华润置地开发业务收入从2120.8亿元增长到2381.6亿元，起到了业绩压舱石的作用。
从2021年以来华润置地行业地位就在不断攀升，2025年合约销售额为2336亿元，已经稳居行业第三。在全国5个城市市占率位居第一，另外13个城市市占率排名前三。
华润置地开发业务的稳健发展来自其优质的土储结构，截至2025年，公司在北京、上海等五大核心城市投资占比达到80%左右，优质的土储结构加上受市场认可的产品力，使得华润置地保持快速去化的同时能够维持较高的盈利能力。去年其结算毛利率达到15.5%，盈利水平维持在行业第一梯队。
值得注意的是，在开发业务维持在第一梯队的同时，华润置地的第二支柱已经成形。
先看数据，2025年华润置地经营性不动产业务实现收入254.4亿元，同比增长9.2%。实现核心净利润98.7亿元，同比增长15.2%。轻资产管理收费型业务营业额达到178.3亿元。
华润置地第二增长曲线（经营性不动产收租型业务），包含购物中心、酒店、写字楼等收租型业务，其中购物中心是核心。去年购物中心实现租金收入219亿元，同比增长13.3%，毛利率及经营利润率分别升至77%及63.1%，EBITDA成本回报率达到9.8%。
华润置地旗下自持购物中心去年实现零售额2，392亿元，同比增长22.4%，显著跑赢全国社零大盘。年末在营购物中心整体经营利润率达到63.1%，再创历史新高。写字楼平均出租率提升至77.7%，新租面积也创出同期新高。
华润置地第三增长曲线为轻资产管理收费型业务航道，覆盖商业管理、城市空间运营与服务、文体场馆运营、长租公寓管理、酒店管理、城市建设及顾问咨询、康养等收费型业务。
其中华润万象生活是贡献业绩的重要增长极，去年实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；实现核心净利润39.5亿元，同比增长13.7%。截至2025年，华润万象生活管理在营购物中心135座，其中105个项目零售额位列当地市场前三，同比增长22.1%。全年在营购物中心实现零售额2，660亿元，占全国社会消费品零售总额比重提升至0.53%，进一步夯实了行业头部地位。
此外，文体产业运营及租赁住房业务保持着快速增长，资管业务中华润商业REIT 市值已过百亿，华润有巢REIT完成扩募，即将设立的资产管理公司承载“募、投、产、建、管、退”的业务全价值链，是未来最大的亮点。
在开发业务稳健发展，第二曲线、第三曲线快速增长的推动下，华润置地的财务不断优化。截至2025年末资产负债率为61.1%，实现了连续五年压降。总有息负债率40.2%、净有息负债率39.2%，均处在行业低位，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持其BBB+/稳定展望、Baa1/稳定展望、BBB+/稳定展望的投资级信用评级。2025年综合毛利率已经达到了21.2%，盈利能力处在行业前列。
从反映机构态度的融资成本来看，2025年华润置地加权平均融资成本约为2.72%，较2024年进一步下滑。2025年现金及银行结存达到1，169.9亿元，现金短债比达到2.32。
从整体来看，在行业平均毛利率下行、多数房企陷入亏损的背景下，华润置地稳住了开发业务基本盘，实现逆势增长，与此同时财务结构不断优化，体现出了极强的抗周期能力。
市场该如何看待华润置地？
2026年年初华润置地进行了一次战略升级，将经营性不动产业务升级为第二增长曲线，将轻资产管理收费型业务升级为第三增长曲线，正式形成“三驾马车”的业务架构。
这次战略调整的背景是，去年公司经常性业务核心净利润达到116.5亿元，核心净利润贡献占比已经达到51.8%，这同时也意味着华润置地完成从传统房地产开发商到城市投资开发运营商的多赛道战略跃迁和利润兑现。
从整个行业来看，房地产开发高峰已过，未来开发业务将进入“存量发展”阶段。在这一过程中，过于依赖开发业务的房企将会逐步出清，而成功构建起第二增长曲线的房企，将迎来增长红利和价值重估。
华润置地的成功转型来自其提前布局，早在2005年华润置地就确定了“住宅开发+投资物业”双轮驱动的发展模式，从单纯住宅发展商转型为综合型房地产发展商。2007年公司通过收购华润旗下华润建筑、优高雅装饰公司，确定了住宅开发+投资物业+增值服务的独特商业发展模式。
2019年华润置地转型为城市投资开发运营商，2020 年以来分拆商业运营和物业管理业务，确立了“3+1” 一体化发展业务模式。
2026年，随着经常性业务核心净利润的突破，华润置地正式确立“三条增长曲线”的发展模式，即“开发销售型业务、经营性不动产收租型业务、轻资产管理收费型业务” 为未来三大核心业务群的模式。
这次战略升级，是企业自身转型的里程碑，也是房地产行业转型的标杆。在“三条曲线”的架构下，开发业务守住基本盘，维持头部地位，为公司转型提供支撑；经营性不动产收租型业务为公司贡献稳定现金流，起到业绩稳定器的作用；轻资产管理收费型业务拥有高成长，高ROE 特性，是未来业绩的增长极。通过三条曲线，华润置地成功构建起“短期现金流+中期稳定收益+长期轻资产扩张”的增长格局。
很明显，这一业务架构成功对冲了开发业务的周期性，将公司发展逻辑从此前的高杠杆、规模扩张转向稳健发展、资产运营+服务增值的转型。在这一新的发展模式下，华润置地的增长天花板和估值空间也随之打开。
事实上，“房地产应该走一条新路”已经成为行业共识，市场需要新的房企评价标准也成为行业共识。2026年3月18日，中房网发布了《房地产开发企业综合实力TOP500研究报告》，提高了风险管理、成长潜力、运营绩效、创新能力、产品品质、社会责任等指标的权重。在这份榜单中，华润置地、保利发展、中海三家企业占据综合实力TOP3。
值得注意的是，在这份榜单中头部房企排名变动率相对较大，经营稳健，产品力强的房企排名则得到大幅提升，华润置地依托商业运营业务构建第二增长曲线，竞争优势显著，名次上升到第一位。
除此之外，MSCI也将华润置地评级上调至AA，为内房企最高评级。2025年华润置地继续入选恒生可持续发展基准指数及恒生ESG50指数成分股，获得包括MSCI、恒生指数可持续发展评级、中诚信绿ESG等三家机构上调评级。
从资本市场来看，房企的估值逻辑正在发生改变，根据浙商证券研报信息，2021年以来市场关注焦点从销售前瞻指标转向资产安全边际，具备转型潜力的房企估值已经开始脱离地产。在较高的增长预期下，市场给了更高的市净率。
房企的价值重估已经开始，华润置地也即将迎来自己的红利期。