摘要：回溯富力酒店业务的发展历程，其崛起与衰落，始终与企业的扩张战略、行业周期深度绑定。
观点指数(GDIRI) 3月17日消息，广州市中级人民法院将于2026年4月7日10时至4月8日10时，在京东司法拍卖平台对成都富力丽思卡尔顿酒店相关房产进行公开拍卖，起拍价为8.6亿元，评估价为9.62亿元，起拍价约为评估价的九折。
3月18日，阿里资产平台显示，由广州中院负责处置的标的"东莞市东城区东纵路208号东城万达广场B区5幢酒店01"，即东莞富力万达文华酒店，也将于4月1日在阿里资产平台进行公开拍卖，起拍价约2.24亿元。
短期内，旗下多个酒店资产陆续走上法拍席，成为富力地产酒店业务困局的又一缩影。以成都富力丽思卡尔顿酒店为例，该项目早在2024年就曾传出12亿元出售的消息，但最终未能成交，如今从主动出售转为被动法拍，折射出富力处置酒店资产的紧迫性。
从“划算资产”到“债务包袱”
当前，富力正密集推进酒店资产法拍进程，且处置标的多为核心城市优质资产，折价处置已成为常态，背后是企业资金链的极度紧张与资产处置的迫切需求。
据观点指数了解，除成都丽思卡尔顿、东莞富力万达文华外，2025年底至2026年初，富力旗下多家酒店已通过法拍完成易主。
2025年9月，长沙富力万达文华酒店以5.13亿元拍出；11月，泉州富力万达文华酒店以3.31亿元底价成交，较市场参考价低30%；12月，郑州富力万达文华酒店以3.28亿元成交，仅为评估价的7折。
此外，河北廊坊、福建宁德两地的富力万达嘉华酒店也于2025年11月启动拍卖，起拍价分别为1.55亿元和2.22亿元，均大幅低于评估价，但最终以流拍收场。
从处置特点来看，富力酒店资产处置呈现出“被动为主、折价出售、批量处置”的特征，多为司法拍卖或被迫转让，交易价格也普遍低于市场估值，且不少项目出现流拍。
品牌层级上，既有丽思卡尔顿这样的超高端品牌，也有万达文华、万达嘉华等中高端品牌，大多是2017年富力以189.55亿元收购万达73家酒店资产包中的核心标的。
当年这场被称为“世纪交易”的并购，让富力一跃成为“全球最大豪华酒店业主”。但如今，这些曾经被寄予厚望的资产，成为了富力债务危机下 “甩包袱”的对象。
回溯富力酒店业务的发展历程，其崛起与衰落，始终与企业的扩张战略、行业周期深度绑定。
对于富力而言，酒店业务曾是其多元化布局的重要支柱，带来过短期红利。但长期来看，重资产运营的模式最终成为压垮业务的重担，与债务困局形成恶性循环。
从利好层面来看，酒店业务曾为富力带来多重价值。一方面，2017年收购万达酒店资产包后，富力快速切入高端酒店市场，借助万达的布局基础和自身的地产资源，快速扩大品牌影响力，成为国内高端酒店领域的重要玩家，2018年酒店营业额同比增长逾190%至70亿元，一度成为企业的重要营收补充。
另一方面，酒店资产作为优质不动产，曾是富力获取银行贷款、优化资产负债表的重要筹码，在房地产行业高速发展期，为企业的扩张提供了资金支撑，同时也助力其提升了在地方政府招商引资中的竞争力。
但这份“红利”并未持续太久，酒店业务的弊端逐渐显现，并在行业下行期中被放大。
首先，酒店业务属于重资产行业，前期投入巨大，且运营周期长、回报慢，一间高端酒店的建设、装修及运营，需要持续投入大量资金。
而富力在收购万达酒店后，并未形成成熟的运营体系、叠加整合成本高企、行业周期下行，导致酒店业务持续亏损。2018年酒店业务净亏损4.59亿元，2019年至2021年亏损态势持续，长期的资金投入成为企业的沉重负担。
为化解债务压力，富力从2022年开始启动酒店资产处置计划，当年便出售了广州、北京、福州、镇江四处酒店资产，所得款项超12.45亿元。2023年继续出售武汉、西安等地的万达系酒店，资产规模进一步缩减。
2024年，富力旗下68家酒店及一幢写字楼被委任接管人实施资产接管，此次接管让富力丧失了对这些资产的管理控制权，酒店业务规模大幅缩水。2025年中期，富力的酒店营运营业额由2024年同期的27.62亿元下降70%至8.27亿元。
持有酒店规模上，截至2025年6月，富力拥有22家自建酒店，总建筑面积约为111.06万㎡，总客房数为7513间。不过在此基础上，经过2025年底至2026年初的密集法拍后，其剩余的酒店资产进一步减少。
据观点指数统计，截至2026年3月，富力地产自主控制酒店约19家，相较于巅峰时期的近90家，缩减幅度超70%。
资金重压与REITs通道
富力酒店业务的困境，实际上是当前房企酒店业务面临的共性难题。在房地产行业去杠杆、消费仍处刺激复苏期的大背景下，酒店业务的重资产属性、资金压力及变现难题，成为压在房企身上的共同重担。
一方面，资金压力巨大，是房企酒店业务面临的首要难题。如前所述，酒店行业属于典型的重资产行业，回报周期往往长达10年以上。
最新数据显示，截止2025年末，富力地产逾期有息债务规模高达368.1亿元，总负债更是达到2643.78亿元，资产负债率长期居高不下。对于陷入债务危机的富力而言，持续的资金投入已难以为继，只能通过处置资产回笼资金。即便是经营状况相对较好的房企，也面临着酒店业务占用大量资金、影响主业现金流的问题。
值得注意的是，当前酒店行业有大量运营超过10年的酒店需要翻新，但房企资金链紧张，无力投入资本性支出，导致设施老化、客户体验下降，进而面临运营难题。
另一方面，资产变现难度大，也是房企酒店业务的突出困境。尽管2025年底，政策允许四星级及以上酒店独立申报 REITs，为酒店资产变现提供了新路径，但市面上不少酒店资产较难满足REITs对稳定分红、资产组合稳健运营的政策标准。
据了解，酒店REITs申报需满足多重指标，包括资产净值不低于10亿元、资产负债率不高于60%、运营满3年且现金流稳定、未来3年分派率达标；此外还需产权清晰、土地性质合规、品牌合作稳定等，如若存在瑕疵，可能导致申报停滞。
对于富力而言，其剩余酒店资产中，部分存在产权瑕疵、运营业绩不佳、现金流不稳定等问题，难以满足REITs发行要求。即便有部分优质资产，也可能因企业债务问题，较难完成资产梳理和合规整改。
反观行业内，仅有锦江国际等少数龙头企业进行了酒店REIT申报，多数房企仍面临“想发发不了、想卖卖不掉”的尴尬局面。对于仍持有酒店资产的房企而言，如何优化运营、盘活资产，如何利用REITs等工具实现变现，成为亟待解决的课题。
而对于富力，这条围绕酒店资产的处置之路，或许还将持续，其能否在债务困局中突围，仍有待时间检验。